一、香港商铺市场：稀缺性与高回报

香港商铺市场长期以来以其稀缺性和高回报率著称。香港的土地资源有限，核心商业区的商铺数量更是稀缺。根据戴德梁行的报告，2023年香港核心区街道商铺的空置率在12月进一步下降至9.1%，为自2020年第一季度以来首次降至个位数，远低于2022年12月的14.9%。这表明香港核心商业区的商铺需求依然强劲。

### （一）数据支持

- **租金增长**：2023年香港尖沙咀主要大街商铺的租金在全球排名第三，较前一年的第二名下滑，但租金水平依然处于高位。

- **投资回报**：以杨受成为例，他在香港铜锣湾的商铺投资中，曾以高价买入并长期持有，即使在市场波动中，这些商铺依然能带来稳定的租金收入。

### （二）杨受成的观点

杨受成曾对谢霆锋说：“商铺和住宅是不一样，位置再好的商铺，只会买贵的，不会买错的。” 这句话在当时的香港市场环境中是有道理的。香港的商铺市场具有高度的稀缺性，尤其是在核心商业区，如铜锣湾、尖沙咀等地，商铺数量有限，而需求旺盛。

## 二、大陆商铺市场：过剩与空置率高

与香港不同，大陆的商铺市场面临着截然不同的挑战。近年来，大陆城市化进程加快，商业地产开发迅猛，导致商铺数量过剩，空置率居高不下。

### （一）数据支持

- **空置率**：2024年数据显示，全国不少城市的商场空置率超20%，有的甚至达到30%。

- **市场饱和**：根据中研普华产业研究院的报告，2023年商业地产市场的总体规模已达到5.6万亿元人民币，同比增长6.8%，但市场饱和度高，新增商业项目依然不断涌现。

### （二）市场现状

大陆的商铺市场呈现出明显的区域差异性。一线城市如北上广深，商铺价格和租金水平依然较高，但在二三线城市，新开的商场数量众多，空置率高，租金回报率低。例如，2024年联商网零售研究中心统计，35家主要商管公司计划推出160个商业项目，新增商业面积超1900万平方米。

## 三、投资策略的差异

### （一）香港：稀缺性与长期持有

在香港，商铺投资的核心在于稀缺性和长期持有。由于土地资源有限，核心商业区的商铺数量不会增加，因此长期持有优质商铺可以带来稳定的租金收入和资产增值。例如，杨受成在香港罗素街的商铺，每年租金收入高达6000万港元。

### （二）大陆：市场饱和与灵活运营

在大陆，由于商铺市场饱和，投资者需要更加灵活的策略。一方面，需要关注核心城市的优质地段，另一方面，需要通过灵活的运营策略提高商铺的出租率和租金回报率。例如，一些商业地产项目通过引入新型业态和品牌，提升项目的吸引力。

## 四、结论

杨受成对谢霆锋的建议在香港市场环境中是有道理的，但在大陆市场则需要更加谨慎。香港的商铺市场以其稀缺性和高回报率著称，而大陆的商铺市场则面临着过剩和高空置率的挑战。投资者在考虑商铺投资时，需要根据市场的具体情况制定相应的策略，不能简单地照搬香港的经验。

在当前的市场环境下，投资者需要更加关注市场的动态变化，结合宏观经济环境和区域市场的特点，做出明智的投资决策。